먼저 장기수선 충당금의 법적인 근거는 주택법 제51조에 근거합니다.
아래의 내용입니다.
제51조(장기수선충당금의 적립)
① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다. <신설 2010.4.5>
1. 제46조의4에 따른 조정등의 비용
2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용
③ 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. <개정 2010.4.5>
④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.4.5>
(출처 : 주택법 제10331호 2010.05.31 타법개정)
경매시 주택의 관리비 부담주체에 관한 판례는 {대법원, 2005 다 65821 판결 [용역비]}에서는 낙찰자는 아파트 관리비중에서 공용관리비만 부담하는 것으로 대법원 전원합의체로 판결한 내용이 있습니다.
그러면 공용관리비에 포함되는 항목중에서 장기수선 충당금이 해당이 되느냐의 문제로 접근을 하시면 좋을 것 같습니다.
아파트의 공용관리비 항목은 아래와 같습니다.
일반관리비,경비비,청소비,오물수거비,승강기유지비,화재보험료,위탁수수료, 승강기 전기요금등 입니다.
일반관리비의 항목으로는 인건비,제사무비,제세공과금,교육훈련비,피복비,차량유지비,그 밖의 부대비용등입니다.
장기수선 충당금의 항목은 공용관리비 항목에서는 보이지 않습니다. 소유권이 이전된 이후부터는 장기수선충당금이 소유자에게 부과되는 것은 정당하나 소유권 변경되기 이전까지의 장기수선충당금을 부담할 필요는 없을 것으로 보여 집니다.
참고로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 3항은 아래와 같습니다.
제28조(규약)
① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.
② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.
③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.
(출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10204호 2010.03.31 일부개정)
참고하시기 바랍니다.
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