대법원 2001다39657판결.미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경락대금

대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결 【배당이의】

변경 : 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 판결에 의하여 변경

【판시사항】

미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경락대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있기 위한 요건

【판결요지】

주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 되는바, 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민사소송법 제608조 제1항이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있으므로 소유권등기가 되지 아니한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않으므로 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제8조 제1항 , 제3항 , 민사소송법 제608조 제1항

【참조판례】

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)

【전 문】

【원고,상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 정운 외 5인)

【피고,피상고인】 김은숙

【원심판결】 서울지법 200 1. 5. 24. 선고 2000나37196 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심은 그의 채용증거들에 의하여, 소외 조현택이 소외 이춘숙으로부터 서울 마포구 서교동 457의 16 대 42.6㎡, 457의 17 대 229.4㎡ 및 그 양필지상 연와조 평옥개 평가건주택 90.35㎡, 지하실 71.97㎡(다음에는 '대지 및 등기된 건물'이라 쓴다)와 457의 16 지상의 연와조 평옥개 주택 1동 33.92㎡(다음에는 '미등기건물'이라 쓴다)를 매수하여 대지 및 등기된 건물에 관하여만 소유권이전등기를 거친 다음 미등기건물에 관하여는 미등기인채로 인도받아 피고에게 임차보증금 3,000만 원에 임대하였고 피고는 전입신고를 함과 아울러 그 주택을 인도받았으며 한편, 조현택은 대지 및 등기된 건물에 관하여 원고에 대하여 부담하게 된 차용금채무의 담보를 위하여 근저당권설정등기를 거쳐 주었다가 원고가 그 근저당권에 기한 부동산임의경매를 신청함에 따라 임의경매절차가 개시되었으며 미등기건물은 그 경매의 대상에 포함되지 아니하였는데, 그 대지 및 등기된 건물의 경매대금의 배당기일에서 배당요구를 한 피고에게 근저당권자인 원고에 우선하여 12,000,000원을 배당하였다는 요지의 사실을 인정하였다.

원심은 나아가, 그 법 제2조에서 그 법의 적용대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 함은 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것이지 그 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니어서 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하고 있었던 이상 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있고 그 법리는 건물과 대지가 동시에 경매되는 경우에만 한정되는 것이 아니라고 하여 피고에 대하여 한 위의 배당은 정당하다고 판단하였다.

2. 주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 된다.

그리고 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민사소송법 제608조 제1항이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다.

그런데 소유권등기가 되지 아니한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않는 것이다.

따라서 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다.

그렇지 아니한 경우라면 근저당권자의 경매신청의 등기와 임차인의 주택인수 및 전입신고라는 각 공시방법이 우선 순위 비교의 기준으로 될 수 없어서 경매신청인은 부동산 위의 부담의 유무나 그의 범위를 파악하기 어려울 것이기 때문이다.

3. 결국, 원심이 이 사건 피고의 임차건물이 소유권등기되고 경매신청의 목적물이 될 수 있는 것인지의 여부와 그에 따른 임차인의 우선변제권의 유무 등에 관하여 더욱 심리하지 아니한 채 근저당권의 목적인 대지 위에 있으면서 대지근저당권설정 당시 존재하고 있던 주택을 임차하기만 하면 그 주택에 경매신청의 등기가 될 수 있는지를 묻지 않고 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 단정한 데에는 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 소액임차보증금 중 일정액의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 하겠고 그런 취지가 담긴 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단케 하기 위하여 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관   강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국