상가건물 임대차의 최우선변제권(소액보증금의 보호)

상가건물 임대차의 최우선변제권(소액보증금의 보호)

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

상가임차인이 건물에 대한 경매신청등기 전에 확정일자의 유무와 관계없이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 국세나 다른 담보물권에 우선해서 일정금액을 최우선변제 받는다(법 제14조)

2002년 11월01일부터 2008년 08월20일까지 저당권 등이 설정된 경우

① 서울특별시: 보증금 2억 4천만원이하

② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울시 제외): 보증금 1억9천만원이하

③ 광역시(인천광역시, 군 지역 제외): 보증금 1억 5천만원이하

④ 그 밖의 지역: 보증금 1억 4천만원이하

2008년 08월21일부터 2010년 07월20일까지 저당권 등이 설정된 경우

① 서울특별시: 보증금 2억 6천만원이하

② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울시 제외): 보증금 2억1천만원이하

③ 광역시(인천광역시, 군 지역 제외): 보증금 1억 6천만원이하

④ 그 밖의 지역: 보증금 1억 5천만원이하

2010년 07월21일부터 현재까지 저당권 등이 설정된 경우

① 서울특별시: 보증금 3억원이하

② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울시 제외): 보증금 2억5천만원이하

③ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원

④ 그 밖의 지역: 보증금 1억 5천만원이하

월세의 경우 (월세×100)으로 환산하여 그 보증금액이 다음의 보증금액 범위 내인 경우 일정액을 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 최우선변제권이 발생 된다

임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의1을 초과하는 경우에는 상가건물의 3분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다(시행령 제7조 제2항)

하나의 건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다(시행령 제7조 제3항)

①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.<개정 2008.8.21, 2010.7.21>

6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.<개정 2008.8.21, 2010.7.21>

1. 서울특별시 : 5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원

4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)

①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.<개정 2008.8.21, 2010.7.21>

1. 서울특별시 : 1천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원

4. 그 밖의 지역 : 750만원