상가건물임대차보호법의 대항력

 상가건물임대차보호법의 대항력

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 소득세법 제168조 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

임차건물의 양수인(그 밖의 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

임차주택의 양수인이란 대항요건을 갖춘 후에 매매, 증여, 상속 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 이런 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하고 동시에 양도인은 기존의 임대차관계를 벗어난다.

따라서 임차인은 양수인에게만 임차권을 주장하여 나머지 기간까지 거주하고 기간만료 후 보증금을 반환받을 수 있다.

그러나 임차인이 대항요건(건물의 인도와 사업자등록신청)을 하기 이전에 그 상가건물에 대해서 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기로 인해 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되기 때문에 상가임차인은 신소유자에게 대항할 수 없다.